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【共有产权之辩】与其他政策房相比,共有产权房升级了?

2018-01-12 07:14:56 和讯房产 
【共有产权之辩】与其他政策房相比,共有产权房升级了?
  和讯房产消息 “政策房”向来是我国房地产的重要存在,经济适用房、廉租房、自住型商品房、共有产权房等,这些“政策房”作用不一,但同是为了房地产行业的平稳健康发展,2017年大热的“共有产权房”也不例外,但在众多的政策房中,共有产权房的特点是什么?又处于什么位置?和讯房产就这些问题进行了分析整理报道。

  共有产权房是此前政策房的补充

  2013 年 10 月 23 日,北京(楼盘)市发布《关于加快中低价位自住型改善型商 品住房建设的意见》(以下简称“意见”),明确要完善住房供应结构, 加快自住型商品房建设,开始探索具有保障性质的商品住房,满足夹心层的购房需求。

  自住型商品房是房企通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权,按照限定销售对象、限定销售价格的原则,优先用于满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。

  为增加刚需、稳定房价,北京市于 2013 年 10 月推出自住型商品房。《意见》规定,2013 年完成 2 万套自住型商品住宅用地供给,并鼓励企事业单位在自有用地上建设自住型商品房。自住型商品房价格低于周边30%,承诺 2013 年底之前完成至少 2 万套供地,供应增加直接扭转了居民的购房预期。

  这里有一个背景是,原有住房体系尚不完善,大量夹心层需求无法得到满足。

  在自住型商品房推出之前,高收入人群住房需求主要是通过市场满足,低端收入人群则是由政府推出经济适用房、廉租房等形式满足。而夹心层,既无能力购买商品房,也无资格享受保障房。

  并且,北京市推出的经济适用房、廉租房等主要是满足北京籍居民住房需求,非京籍群体则被排除在外。

  而自住型商品房取消对户籍的限制,只要是符合北京市限购政策条件的购房者,均有资格购买,但优先给北京籍无房家庭和经济适用房、限价房轮候家庭。不可否认,自住房打破户籍限制,为新北京人购房提供更多机会。

  自住型商品房规定每户家庭限购一套。《意见》规定,每个家庭只能购买一套自住型商品房,限制投资行为,发挥房子的“居住”功 能,共有产权房政策沿用了这一规定。

  而共有产权房是对自住型商品房的进一步升级,是从供给端 入手稳定房价,随着其入市满足部分刚性需求,有利于分流部分刚需, 缓解供不应求的情况,推动商品房市场稳健发展。

  对比租赁房,共有产权房制度与租赁住房类似,都是从供给端入 手,缓解住房供需矛盾,但是租赁房是以非自有产权模式,共有产权房则是产权性保障房的升级模式,满足人们的购买需求,与租赁房形成较好互补。

  对比经济适用房,共有产权房旨在满足中端夹心层购房需求,而经济适用房主要是为低收入阶层提供住房,两者定位不同。

  共有产权房是对北京原住房体系的完善,是租赁房、经济适用房、 廉租房等保障房的补充。共有产权房推出增加住房供给,部分刚需被满足,分流部分商品住房需求。

  北京房价或更加平稳乃至下调

  从共有产权用地的供应力度和城市来看,其发展可期。

  北京市规划国土委信息显示,在过去的2017年,北京市共推出共有产权用地38宗,用地面积约207公顷,规划建筑规模约403万平方米,是往年自住房供地可建设规模的3倍。

  除了北京,上海(楼盘)、南京(楼盘)、烟台(楼盘)、福州(楼盘)等城市也向市场推出共有产权住房。

  2017年12月25日,南京市4大保障房片区的1499套共有产权房开始接受选房。2017年12月,烟台市宣布,首批拿出1254套现房作为共有产权住房。上海共有产权保障房制度于2010年推出试点,实行住房和经济“双困”标准。福州第一块“共有产权房”地块,被福晟集团以26.6亿元竞得,楼面价21614元/平方米。

  中原地产研究中心统计数据显示:供应量最大的北京与上海,2017年北京共完成共有产权住房用地供应38宗,用地面积约207公顷,超额完成年度供地计划,规划建筑规模约403万平方米。38宗土地对应已入市的38个项目,共计提供共有产权房近4万套。

  整体看,对于北京来说,商品房目前依然稀缺。共有产权房明显缓解买不起商品房人群的需求。中原地产研究中心预计,北京的房价肯定会出现明显的平稳乃至下调。

  (本文部分内容综合方正证券(601901,股吧)研究所证券研究报告)

(责任编辑:徐帅 )
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