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【解读】限购松绑,你看见了政策放松,却早已被人扣住了命门

2018-01-10 08:35:47 和讯房产  央吉

  本文转载自微信公众号:90度地产

    正所谓,无博弈不楼市。

限购松绑,你看见了政策放松,却早已被人扣住了命门

  2017年,布政施政的决策层几乎唱了全年的独角戏,楼市表面平静一潭死水,实则暗流汹涌,各方都在积蓄力量。2018年伊始,兰州(楼盘)就扔出了“放松限购”的政策投石问路,地方政府的博弈再次上演。

  不过,你看见了开头,却很难猜得出结尾。兰州“以限售换限购”看上去是一次“以退为进”的胜利,但你又怎么知道,这场胜利是否又是一次“以退为进”的开始?

  2018,中国楼市的政策格局究竟如何变化?

  01

  兰州的胜利可以说算是一次高质量的“政策博弈”。

  这个偏安于西部一隅的弱二线城市以三年限售为“代价”,换取了远郊区取消限购和城区限购放松。看上去有紧有松,寻求平衡;但实际上,一松一紧之间,别有玄机。

  限售的都是老城区,解禁限购的则是活力新区。从交易端来说,政策调整后,预计兰州房屋买卖交易量显然会有所提高。这是权衡取舍之后得出的精准结果,而这样的计算也绝不是一朝一夕的简单推演。

  根据90度获得的消息,兰州的这一政策酝酿多时,经过反复研讨论证,2017年底就已成形,出台时间慎之又慎,最终定于1月初出台,当地也动了好一番心思:放在18年初出台显得不那么急躁,而新年伊始又是地方放松限购的头一份,这本身就有“新政首发、探路市场”的深意,因此一定会得到暂时性的“放行”。

  实际上,90度从多个渠道获得的消息显示,兰州的政策在出台之前就已经向上做过通报。这从这一政策出台之后新华社的反应就可以窥得一丝端倪。兰州新政发布的第二天,新华社发文表示,“购买首套房的条件适度放宽,这些家庭实现购买首套房的住房梦想,会更加便利。”

  这意味着,以新华社为代表的官方媒体对兰州出台的松绑限购政策持肯定态度,并给予了正面解读。而这一态度背后释放的政策信号,不言自明。

  02

  没错,这是个好消息。

  这一政策之后,能顺利获得“放行”的同类政策还有一箩筐,这也会成为2018年楼市的好消息。

  比如立马跟风的厦门(楼盘)提出将鼓励改善住房、天津(楼盘)实行引人才租房落户、青岛(楼盘)全面放开城镇落户限制,等等。最近一段时间内,这样的消息将越来越多,且各地放松政策的维度和深度也会越来越多样,为的还是不断试探政策底线。

  你甚至可以将这解读为“楼市调控出现政策转机”都不算太过分,90度了解到的新一年政策走势,在大的步调上就是“房住不炒”细化落地,行政干预的成色在部分城市将出现减弱的趋势。

  一方面,“房住不炒”就是“鼓励住、限制炒”,因此在刚需和改善的需求端势必会有所放松。另一方面,显然,所谓“部分城市”还是不包括一线城市、热点二线城市及周边区域,这些区域在政策层面的放松则需要静待时日,只有当像兰州这样的“探路者”不断增加、且市场仍能保持稳定后,这些重点区域才有的可能获得部分释放。

  毕竟“差别化调控”、“因区施政”的提法是今年中央经济工作会议上着重强调的。而“差别化调控”也必须要有一条“红线”,红线之上的要继续收紧,红线之下的则需要放松。

  但红线到底是什么?新华社给出了一个参考答案,“兰州市2017年全面房屋成交量约为700万平方米左右,较上一年度同比下降20%以上。”对于这个20%的标准,各地虽不尽相同,但相差也不会太离谱。

  实际上,过了这条红线,市场已经开始有所反应,购房的潜在需求已经蠢蠢欲动。就在2017年年底,90度在兰州的几个朋友中已经有两个开始着手看房,一个是刚需买房,一个是卖一买一的改善置换。而同样的情况实则在各地也已出现,广州(楼盘)、北京(楼盘)、天津等地成交量上涨的新闻已开始见诸报端。

  03

  最后要说的,仍然是“但是”。

  政策端走出“放松”的美丽曲线,成交及房价能否实现V形反转?我能否坦然走上买房之路?不好意思,答案显然是“不能”。

  为什么?因为你的“命门”早就握在人家手里了。“命门”在哪儿?就在你的钱包里。别说你不差钱,土豪请直接联系我们买房。

  目前困扰自住需求购房的最大因素是什么?是利率。

  以北京为例,目前购买首套房的贷款利率已经是基准利率上浮5-15%,购买二套房的贷款利率则上升至20-30%,与2016年早期还有9折利率相比,利率上涨的幅度不是一点半点。这样的利率确实让购房者有点望而却步。

  2018年的症结,除了货币政策将比2017年更紧之外,更为要紧的变数在于全球加息周期下的央行跟进。从种种迹象上可以看出,美联储持续加息,已经让央妈感到压力山大。2018年的加息是大概率事件。

  为此,央行已经开始“放风”。1月7日,中国日报报道,央行研究局副局长纪敏称,自去年以来工业产品价格和企业利润不断提升,短期内中国存在着加息空间。在对利率做出调整前,通胀和汇率将被计入考虑因素。

  因此,在银根将继续收紧的语境下,再回头看限购政策的放松,实际上,这无疑也是中央层面给出的“平衡术”。毕竟,中央对房地产的调控目标仍然是保持稳定。

  此外,90度在之前《从“茅房泡沫”看明年房价会不会降?》的文章中已经提到,2018年房地产税进入立法程序也是大概率事件。目前,关于此事的进展是,之前的内部博弈已经理清,对房地产税的征收办法中央层面已经达成一致,2018年两会就会有所体现。

  所以说,不要轻易相信政策放松就是最大的利好,往往“杀招”就在“卖个破绽”之后。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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