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被中央督查组点名批评,海南房价会大跌?

2018-01-05 08:44:32 和讯房产  李霂轶 90度地产

  本文转载自微信公众号:90度地产


   “房住不炒”的大基调下,“押注”海南(楼盘)楼市的投资者们倍感忧虑。尤其是在海南遭到点名批评之后,这种担忧更是升级为一些人的恐慌——悬在头顶的调控之剑说不定又会在某一天突然落下,到时候房价将会大跌!

  事情是这样的。2017年12月23日,中央第四环境保护督察组狠批了海南房地产业对当地生态的破坏: “财政过分依赖房地产,房地产企业指到哪儿,政府规划跟到哪儿,鼓了钱袋,毁了生态,一些自然保护区、优质自然岸线、生态脆弱山体遭受破坏,成了当地生态环境难以抚平的创伤。”

  督察组可不是空口无凭,人家手里掌握着你大量“罪证”,比如,海南某市曾在1天内批准过18个分拆的子项目,而且不止一次。

  海南是标准的外向型房地产市场,本地需求在购房者中并非主力,真正给这类城市带来发展的是全球各地的客群,这也就决定了限制政策对海南房地产的作用至关重要,说政策掌握着海南房地产的“命门”也不为过。

  如何把握政策力度,才能让楼市平稳发展,而不是大涨或崩溃?海南正面临着一个巨大的考验。

  | 调控政策会不会加码?

  就在海南被中央督查组点名批评4天后,网上便出现了“海南突然加强楼市调控”、“新一轮限价”的新闻,称海口市要求未售商品房备案价不得超2万。

  根据媒体的报道,这条限价消息来自于一场闭门会:海口市物价局召集十余家房企开闭门会议,要求重新调整未售商品房备案价格。

  虽然海口市有关部门随即“辟谣”,否认了这条新闻。但有意思的是,海口市物价局某科室工作人员却证实了这个闭门会,“12月26日曾就重新调整未售商品房备案价格开过会,目前暂定房子不能卖也不能网签,但未指出调整幅度,待市里领导研究决定后,再出文或者出函,可以确定的是会要求房企重新备案,之前的备案价格肯定要下调的,也许会低于传言中的2万元/平米。”

  这是一场令人浮想联翩的闭门会。一般来说,对于新盘的限价,一般都是设置一条“隐形红线”,地方政府往往是以类似“窗口指导”的方式传达给开发商,并不会发文件。而海口的这个“限价令”,按照物价局工作人员的说法,肯定会出来,最终可能是以函的形式通知企业,且限价红线甚至会低于2万元。

  当然,这一切在落地之前,都只能算猜想。

  其实,为了解决房地产过度开发问题,海南政府部门也做出了努力,他们很清楚,海南的房地产市场出现过早繁荣,并不有利于当地政府向中央申请进一步的产业扶持政策。

  | 投资回报率挤不进全国前十

  由于海南优越的环境和“国际旅游岛”的特殊位置,购房者很愿意选择在这里购房,直到现在,在北京(楼盘)人的交谈中,仍能听到一段话,“北京的大城市病太多,指不定哪天我就去海南买套海景房,面朝大海,春暖花开。”

  王浩便是这样一位北京人,而且他早前便在海南的某度假村买了房,一套在三亚(楼盘),一套在五指山。

  如王浩所说,去海南买房的人,大多是双需求购房,即度假兼顾投资,还有养老兼顾投资,“我买来度假时住,能涨最好,我反手卖了。但是不涨,我就留着度假,老了来养老。”

  尽管前些年投资旺盛,但实际上海(楼盘)南的整体投资回报率并不突出。

  根据云房数据研究中心发布的《2017下半年中国房地产投资回报率调查报告》,在普通住宅和高端住宅投资回报率方面,部分区域涨幅亮眼的海南甚至连前十名都挤不进,这个昔日的楼市“网红”风光不再,而重庆(楼盘)、成都、长沙(楼盘)、武汉(楼盘)等新晋楼市“网红”则受到关注。

  顶着“国际旅游岛”的政策帽子,做起了房地产过度开发,最终,仅是部分区域的房价涨上去,一谈整体投资回报率,就完全不行,这其中一个重要的原因,就是各城市房价分化严重。

  安心购房网联合创始人“安老师”曾做过关于海南房价分化的数据调查,海南各区域的房价分化很严重,三亚房价高则达到六万,但是琼中房价也仅在6000左右。屯昌、白沙、昌江、儋州等地房价也只是千位数。

  所以,王浩去年把五指山的房子卖了,他并没有赚到什么钱。

  “海南一些区域的房价涨幅还是可以的,但是海南其他地方是卖不出去的,我平时也不出租,现在房地产市场也不像以前了,我想着赶紧把五指山的房子卖掉。”王浩说。

  | 房价大跌的“预言”不靠谱

  除了投资回报率的不理想外,在政策高压之下,以度假休闲投资购房为重要组成部分的海南楼市已经开始出现变化,相比前些年,如今的房地产市场需求疲乏。

  一个事实是,在之前调控政策的强效作用下,海南很多城市的房价的涨幅已经放缓。以海口为例,据国家统计局数据,8月份之后,海口市房价上涨势头就已停止,8月、9月、10月的环比涨幅分别是-0.1%、0、0。

  随着海南楼市的变化,最近市场上也频频传出“海南房价大跌”的“预言”。

  那么,这种预言是否靠谱呢?

  从供求关系看,房价大跌的条件并不充足。

  海南现在面临的一个问题是,在成功的去库存之后,海南整体的库存量几乎没有多少了。一位海南当地的房地产人士向90度地产表示,部分城市的楼市库存量从28个月跌到了5个月。如此低的库存量意味着供求失衡和房价上涨。

  一些投资者也不相信房价会大跌。在海南投资购房的杨菲说,“大跌完全没可能,都赶不上地价了,我在海南买了两套房了,纯投资,因为买的时候价较格低,一套在海口,一套在万宁,现在已经通过收租金收回首付了,如果真的跌,我也不可能亏本卖,不行就放在那。”

  此外,调控政策也是影响房价走势的关键因素。上述海南房地产人士认为,“政策决定了2018年海南房地产的走向,影响是双向的,开发商和购房者,对他们来说,谁都输不起。”

  如果,海南的房价真的全线下跌,那么,最先崩溃的会是谁?

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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