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新城控股副总裁欧阳捷:住房市场回归满足美好生活需要

  进入“新时代”,未来5年住房市场将呈现4个特征。

  一是城镇化已接近尾声。从市场数据来看,三四线城市商品住宅的成交量虽然还在增长,但土地供应面积几乎是逐年下降的,也就意味着未来三四线城市的住房供应也将下降,更不要说那些更小的城镇了。随着货币政策的调整,流向房地产的资金会逐渐减少,并且在大中城市沉淀更多资金。很多中小城市的人口呈现净流出态势,但房地产还没有完全结束,因为农村人口进城还会产生需求。

  二是都市圈正成为城镇化的新引擎。中央提出“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”,大中小城市如同微信圈里的朋友,资源互换、互惠互利、合作共赢。

  比如,都市圈核心城市可以把轨道交通、高速公路、快速公交通到周边的中小城镇,中小城镇可以用土地资源与核心城市的产业、人口资源进行置换,既解决了核心城市的大城市病和房价高企的痛点,又带动了中小城镇的产业升级和城镇发展,并提升都市圈经济体量能级和产业结构格局。

  三是大城市进入限制性发展新周期。住宅市场的本质在于“人、地、钱”3个资源的配置,合理配置将促进房地产的平稳健康发展,资源错配就会导致市场的大起大落。而在限制性发展新周期,大城市将呈现出如下特征:限制人口规模增长,住房市场将适应人的升级需求、以中高端改善性需求为未来主流;限制土地供应,通过产业和人口转移到都市圈中小城镇,可以平抑地价和房价快速上涨的压力,都市圈核心城市的房价上涨压力得以释放;限制投机投资,未来不再允许投资投机,而且住房市场的政策不会再反复;限制金融过度投向房地产,降低系统性金融风险;限制房价上涨速度,努力缩小资产泡沫。

  四是租赁住房成为大城市的供应主流。党的十九大报告提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。“多主体供给”意味着土地供给将由城市国有土地单一垄断供应,变成国有土地主要用于可售住宅用地并保障土地财政收入,农村集体建设用地入市用于租赁住房用地并补充城市土地供给不足,这将有效解决大城市土地资源不足问题。

  “多渠道保障”意味着高端商品住房、普通商品住房、共有产权住房(包括货币化保障房)、租赁住房4类住房成为不同群体的保障渠道,桥归桥、路归路,未来住房调控政策可以更加精准、细腻和差别化。

  在租购并举的住房制度设计下,最终住房市场还是要回归到人民日益增长的美好生活需要上来,解决发展不平衡、不充分的矛盾。

  这时候住房市场会形成分层次供给体系,就会呈现出“优化存量资源配置,扩大优质增量供给,实现供需动态平衡”的新格局。

  

  

1楼 回复:新城控股副总裁欧阳捷:住房市场回归满足美好生活需要
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作者:qq525093551_ 2018年1月11日 07:45:51支持(0)反对(0)
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